문재인·변창흠을 보니 아무래도 집값이 더 오를 것 같다 - 김정호

아무래도 집 값이 더 오를 것 같다. 문재인의 행보를 보니 그렇다. 12월 11일 부산의 공공임대주택을 방문한 자리에서 이 정도면 4인 가족이 충분하지 않느냐고 발언했다고 한다. 전현직 국토부장관을 모두 거느리고 가서 한 말이다. 그런 뜻이 아니었다며 청와대 대변인인 해명을 하고 나섰지만 국영주택 공급을 두둔하기 위한 순방이었음을 숨길 수는 없을 것이다. 안 그래도 김현미, 변창흠은 국민을 국영주택에 넣지 못해 안달이 난 사람들이다. 대통령의 격려까지 받았으니 앞으로는 공공임대주택이 쏟아질 것 같다. 문제는 그럴수록 온전히 소유할 수 있는 주택의 공급은 줄어 든다는 사실이다.

우리나라의 신규 택지들이 대부분 토지공사와 지자체에 의해 공급되기 때문에 그렇다. 민간이 공급하는 택지는 드물다. 이렇게 된 데에는 어느 정도 불가피한 측면이 있었다. 제대로 된 주거지를 만들려면 수 만평 수십 만평 규모의 토지가 필요한 데 한국의 농지의 소유권은 100평 200평씩 조각조각 분산되어 있다. 신도시나 제대로 된 택지를 만들려면 부득이 수용이 불가피해지는 데 민간 건설업자들에게 수용권을 부여하기는 쉽지가 않다. 그래서 신규 택지는 대부분 공공택지가 될 수 밖에 없다. 그런데 대통령이 국영임대주택으로 강조하고 나섰으니 새로 분양되는 택지들은 대부분 국영임대주택이 될 것이고 분양주택의 비중은 줄어들게 생겼다.

그나마 분양되는 주택들도 그리 온전할 것 같아 보이지 않는다. 새로 국토부장관이 될 변창흠은 우리나라의 주택들을 토지임대부-환매조건부로 해야 한다고 줄곧 주장해왔다. 토지임대부 주택이란 토지는 국가, 건물은 분양 받은 사람이 소유하는 방식이다. 피분양자는 일정 기간 동안의 토지사용권만 분양을 받는 것이다. 중국 방식이다. 주택용 토지의 경우 중국 정부는 민간에 대해서 70년의 사용권을 분양한다. 즉 토지의 소유권은 국가가 소유하고 분양받은 시민은 70년 동안 건물을 지어 거주할 권리를 갖는다. 토지임대부 주택을 하겠다는 것은 앞으로 분양되는 주택은 중국처럼 일정 기간 사용권만 허용하겠다는 뜻이다.

그런데 변창흠은 거기에서 한걸음 더 나아가 환매조건부 주택이어야 한다고 주장해왔다. 그 사용권마저 팔고 싶으면 정부에게 되팔아야 한다는 조건이다. 이건 중국식을 넘어 북한식이다. 중국에서는 사용권이 허영된 70년 기간 동안 누구에게 팔든 자유가 허용된다. 앞으로 변창흠이 내놓을 토지임대부 환매조건부 주택은 이름만 분양주택일 뿐 국영 전세주택인 셈이다.

국영임대주택, 토지임대부에 환매조건부 주택 이런 것은 한국인이 원하는 바가 아니다. 한국인은부동산 소유에 대한 집착이 매우 강하다. 다음의 그림은 2010부터 2019까지 한국인 가계자산 중에서 부동산이 차지하는 비중이다. 75% 수준에서 조금 줄어 들긴 했지만 70% 수준에서 상당히 안정적 추세를 유지하고 있다. 75% 수준의 부동산 자산 비율은 수준은 90년대 이전에도 이미 그러했다. 참고로 미국인들은 부동산 비중이 25% 수준이다. 한국인은 금융 자산에 비해서 부동산 소유를 매우 선호한다.

부동산 소유에 대한 수요는 여전히 강력한데 그 수요를 충족시킬 공급은 대폭 줄어들 것 같다. 586세대의 집권이 계속된다면 우리나라에서 온전히 소유할 수 있는 주택이 새로 공급되기 힘들 것 같다. 당연히 온전한 소유권의 기존 주택들은 희소성이 높아져서 값도 더욱 높아질 것으로 보인다.

고가 주택일수록 더 그럴 것 같다. 소위 똘똘한 한 채에 대한 수요 때문이다. 다주택 소유는 금기 사항이 되었으니 사람들은 어떻게든 한 채의 주택을 최대한 고가의 것으로 소유하려고 한다. 고가의 주택들은 앞으로 새로 공급될 가능성이 매우 희박하니 가격은 더욱 뛸 운명이다. 하지만 모든 주택 가격이 뛰지는 않을 듯하다. 싸구려 주택, 임대주택은 많이 공급할 테니 그것과 대체관계인 다가구, 오피스텔, 연립주택 등 이미 수요가 바닥인 저가의 주택들은 값이 더욱 낮아질 것으로 예상된다. 그래도 전반적으로 보면 주택가격은 오르지 않을까. 특히 수도권의 주택 가격은 오를 것 같아 보인다.

사실 한국의 경제상황을 보면 주택 가격은 서서히 낮아지는 것이 순리이다. 인구는 이제 줄어 들것이고 고령화로 특히 젊은 인구가 줄어들 것이다. 경제성장률 역시 추락한다. 그러면 장례용품, 노인용품을 제외한 대부분의 것에 대한 수요가 줄고 가격도 내리는 것이 정상이다. 주택 역시 수요가 정체 또는 감소하는 것이 자연스럽다. 값도 서서히 낮아지는 것이 자연스럽다. 일본을 보면 그 사정을 짐작할 수 있다.

그런데 우리의 주택 가격은 고령화, 저성장 추세와 반대로 간다. 집값은 오히려 성장기처럼 오른다. 돈을 많이 풀어낸 이유도 있겠지만 수요자가 원하는 주택 대신 소위 ‘서민’을 위한 주택만을 공급했기 때문이다. 앞으로는 그마저도 사라지고 국영주택만 주로 공급할 테니 온전히 소유할 수 있는 주택들의 값은 더욱 오를 듯 하다. 청년들이라고 어찌 국영임대주택에 만족하며 평생을 살 수 있겠는가. 한국인은 부동산을 소유하고 싶어 한다. 집 없는 사람이라면 ‘영끌’이라도 해서 집을 장만해야 할 것 같다.

김정호 (서강대 경제대학원 겸임교수 / 컨슈머워치 정책위원)

브릿지경제 2020-12-14

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