2030이 서울 밖으로 쫓겨난 이유 - 곽은경

전세입자를 보호하겠다던 임대차3법이 오히려 전세난을 심화시키고 있다. 계약갱신청구권제, 전월세상한제 이른바 임대차2법이 시행된 지 1년이 지난 지금 부동산 시장에 전세 매물은 사라지고, 가격은 큰 폭으로 상승했다. 그러다보니 자금력이 부족한 2030세대들이 상대적으로 가격이 저렴한 서울 외곽, 수도권으로 내몰리게 되었다.

이런 상황을 만든 것은 정부의 잘못된 정책 방향 때문이다. 정부는 부동산 가격 상승의 원인을 다주택자들 때문이라고 규정하고, 이들을 벌주듯 보유세를 강화시켰다. 또한 다주택자들로부터 세입자를 보호하겠다며 임대차3법을 마련했다. 전월세 인상 상한율을 통제하고, 세입자가 원하는 경우 총 4년간 전세 계약을 유지할 수 있게 한 것이다. 세입자들을 약자로 간주하여 유리한 강제조항을 법제화하면 다주택자들이 집을 내놓아 부동산 시장이 안정될 것이라고 예측했다.

결과적으로 정부는 그들이 보호하고자 했던 세입자들을 더욱 열악한 상황으로 내몰았다. 살고 싶은 지역에 있던 저렴한 가격의 전셋집이 사라졌기 때문이다. 폭등한 가격을 감당하지 못해 세입자들은 집을 좁혀 이사를 가거나, 가격이 저렴한 외곽 지역으로 이주해야만 했다. 그들은 좋은 학군을 포기해야 했고, 통근 시간은 길어졌다.

전셋집은 왜 사라졌을까? 임대인들은 늘어난 보유세 부담, 임대차3법 때문에 전세 대신 반전세, 월세를 선호하게 되었다. 계약 갱신 과정에서 세입자와의 갈등, 소득 노출 등을 꺼려 임대를 포기하고 공실로 비워두는 경우도 늘어났다. 그나마 남은 전셋집은 4년간 올려 받지 못할 경우를 대비해 미리 올려 받으려다보니 가격 상승폭이 높을 수밖에 없다. 향후 주택 임대를 통해 수익을 기대할 수 없으므로 전세품귀 현상은 더욱 심화될 전망이다.

과중한 세부담은 주택 거래를 차단시켜 부동산 시장을 더욱 혼란에 빠트렸다. 정부는 현재 취득세, 보유세, 양도소득세 등 주택 구입부터 매매까지 전 과정에서 고율의 세금을 부과하고 있다. 보유세가 부담이 되는 다주택자들마저도 양도소득세 때문에 쉽게 집을 팔수도 없는 상황이다. 잇단 부동산 정책의 실패로 가격이 급등한 탓에 거래비용이 커졌기 때문이다. 또 기존 주택들을 정리하고 새로운 집을 취득하는 경우도 취득세 부담이 만만치 않다. 정부는 집을 사고 팔수도, 보유할 수도, 임대할 수도 없게 만들었다. 이러다보니 애꿎은 집값만 계속 오르고, 전셋집은 사라지게 된 것이다.

전세난을 해소하려면 다주택자에 대한 규제를 완화할 필요가 있다. 집주인들의 재산권 행사를 법으로 차단하는 대신, 주택 임대를 통해 소득을 창출하는 것이 가능하도록 하면 자연히 공급이 늘 것이다. 전셋집의 수요보다 공급이 많다면 임대차3법과 같은 보호 장치가 없더라도 세입자는 보호받고, 전세가는 내려가기 마련이다.

다주택자에 대한 세부담 완화도 전세난을 해소시키는 방법이 될 수 있다. 세입자를 보호하겠다고 만든 각종 세금, 임대차3법의 피해는 고스란히 서민들, 2030들의 몫이 되었다. 다주택자에 대한 세부담은 집값, 전세가 상승 등으로 결국 세입자들에게 전가될 수밖에 없는 구조다. 집을 보유하고, 사고 파는데 따른 세금을 낮춘다면 주택 매매가 활발해지고, 전세가는 물론, 전반적인 집값 안정에도 도움이 될 것이다.

주택보유와 다주택자에 대한 인식변화 없이는 부동산 정책실패를 반복할 수밖에 없다. 다주택자를 투기꾼으로 몰고, 과도하게 세금을 부담시키는 잘못된 정책기조가 지금의 혼란을 낳았다. 다주택자는 세입자의 적이 아니라, 부동산 시장에서 집을 공급하는 중요한 역할을 하고 있음을 인정해주어야 전세난도 해결되고, 부동산 가격 폭등도 막을 수 있다.

곽은경 (자유기업원 기업문화실장 / 컨슈머워치 사무총장)

브릿지경제 2021-06-28

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